本报记者李未来 北京报道
“中国经济进入了一个新常态，经历过我们这个阶段的经济体平均减速期大约是20年，增长百分点一般从两位数稳定到3左右，这不是一个规律，这是一个经验，其他经济体大概就是这样了。”经济学家、如是金融研究院院长管清友在“2019华夏房地产投融资高峰论坛暨金瓴奖颁奖盛典”上说道，如果说中国从2008年进入换档期或减速期，那么现在已经经历十年了，按照国际经验来说，中国还会经历十年的减速期，无论金融结构还是房地产行业，对这种状态都要有充分的认识和思想准备。
管清友说，“从国际经验来看，经济减速的原因有很多，第一是人口老龄化，人口老龄化趋势几乎也是不可逆的，但老龄化也会带来新的需求，比如说消费、医疗、医药，对养老地产等等；第二是产业空心化。中国的产业空心化已经开始了，这是一个挑战，我们的实际上已经提前进入到制造业比重下降的阶段，这个阶段其实比其他经济体来的要早一点，所以抓好制造业仍然是当前经济发展当中比较重要的工作；另外就是金融泡沫化，增加值占GDP的比重在2015年的时候已经达到了8.35%，这个数据高于美国和日本在发生金融危机之前的那个数据，也就是说相对于实体产业的发展来讲，我们金融业泡沫化的现象是比较明显的。金融泡沫化的过程当中，社会结构也会发生非常激烈的变化，比如说我们能明显的感受到所谓不同阶层之间的财富差距，尤其是近十年里发生了实际的变化。这个对于我们跨过中等收入陷阱还是提出了比较大的挑战。也就是说中国在下一轮的改革领域里，无论具体金融还是房地产都面临着更加艰巨的任务。”
近年来，中国房地产在成交量和价格方面逐渐进入平稳期，管清友认为，未来中国房地产市场空间仍然较大，需求仍然很旺盛，但发展模式可能会发生一些变化。
“这种变化可能是被动的，这跟我们金融周期和政策调控有关系。1998-2017年约二十年的时间，或者2008年到2017年大概十年的时间，房地产的发展模式实际上是一个金融机构的发展模式，通过杠杆撬动资金，然后实现资金的快速的运转。而在金融周期从上行转向下行的情况下，金融监管更加严格，房地产行业将从金融变成制造业的发展模式。”管清友说。
管清友进一步强调，“也就是说我们未来的房地产企业可能要学会做制造业，再去玩资金的高杠杆、高周转的游戏恐怕不太适应现在的经济背景和监管背景；再去想像过去十年、过去二十年能够迅速的通过资金的周转去赚到快钱恐怕比较难了。”
管清友认为，未来房地产企业可能需要拿出更多的自有资本金去购买土地，这对于整个房地产行业杠杆收缩效果可能立竿见影。
房企如何应对这种情况？管清友表示：“第一是尽可能维持现金流的充裕，这要做好各个期限的流动性管理；第二是不要轻易的把自己的宝贵的资本金再投到其他领域，因为房企对那个领域可能也不太熟悉；第三是对未来可能的政策变化要有心理准备，未来的政策变化可能涉及购买生产资料所需要的资本金比例要求，这个变化对房地产企业的影响是非常大的。”
“长远来看房地产行业还是非常有前景的，因为他们有生产能力，积累了很多丰富的经验。从政策上来看，无论房子不炒，还是去杠杆，降杠杆的要求都可能迫使房地产发展方式上实现转变。”管清友总结道。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
