名城紫金轩 李未来 摄
本报记者 李未来 福州报道
福州东南有一个区叫长乐，它离市中心大约有35公里的路程，在三环内直径不到20公里、三环外群山环绕的福州，这是一个不小的距离。长乐2017年撤市设区，福州在新一轮城市总规划中把长乐纳入中心城区，而这些年房价也翻了倍。
近年来长乐的主要建设集中在离老城区只有约5公里的首占镇，许多房地产项目都集中在这里，有全国性房企如中南置地，也有本土开发商如中茵、中发。房价约2.1万-2.5万元／平米，在福州所有的远郊区县中排名第一，一些三环内区域房价尚不及此。
近日《华夏时报》记者走访了长乐楼市，其老城区新项目较少，漳港等区域配套不成熟、活力不足，首占新城是长乐楼市的主阵地。但不少项目面临着地价成本高、利润空间小的问题，部分开发商为抬高房价在“赠送面积”上下功夫，出现“偷面积”的现象。
存在“偷面积”现象
“115平米的户型，如果不加赠送，公摊大概20%，加了赠送面积，公摊只有10%。”近日，长乐首占新城中茵天俊玖珑台项目销售告诉记者，该项目的所有户型套内实际使用面积都很高。
记者得到一份115平米的户型图，由于是一梯一户，且业主只能到达自己居住的楼层，所以电梯间就被做进了套内面积中，面积大约有5平米，另外还有一个约12平米的阳台也是赠送的。
在许多城市，新建商品房公摊一般在18%-25%之间，比如100平米产权的房屋，其套内实际使用面积约75-82平米，其余分摊至电梯、消防通道、设备间、电梯及电梯间、楼梯、小区绿化等公共空间。
记者咨询京润律师事务所律师张志同得知，上述公共空间应该为社区业主所共有，开发商无权私自赠送，业主也无权独自占据。
长乐首占新城的楼盘大多套内实际使用面积较高，主要是赠送阳台的面积较大。比如大名城开发的名城紫金轩一个59平米的户型，套内实际使用面积有50平米，阳台长3米、宽1.5米；中府首府89平米的户型，套内实际使用面积达到77平米，阳台长6.2米、宽1.5米。
开发商吸引客户的手段很丰富，房屋销售也很“给力”，在今年全国楼市成交并不乐观的情况下，长乐首占新城商品房依然去化良好，截至11月15日，中发首府、名城紫金轩、中茵天俊玖珑台前期推出的楼盘均已进入尾盘收官阶段，等待后期加推。
中茵天俊玖珑台 李未来 摄
长乐当地一名房产销售告诉《华夏时报》记者，与其他楼市活跃区域吸引外溢人口购房的情况不同，首占新城的商品房大多卖给了本地人，就连福州过来买房的人也不多。
长乐下辖14个镇，民间资本雄厚，当地百姓普遍牵涉钢铁投资，据记者不完全统计，长乐系在全国各地投资的钢铁厂多达500多家，年产500万吨的有5-6家，200万吨的在30-40家。在区域分布上，长乐人投资的钢铁厂以江苏、山东、河北、山西、云南、广西等省份为多。
“很多投资钢铁产业的客户来这里购房，他们买来也是做投资。”中发首府置业顾问告诉记者。
土地成本高
长乐首占新城新建商品房单价约2.1万-2.5万元/平米，这是福州其他远郊区、县所不能比拟的，比如福清平均单价不超过1.5万元，连江县约9000元/平米，闽侯县约1.6万元/平米，就连福州三环以内的仓山城南板块，也只有2.3万元／平米。
除民间资本雄厚的促进以外，长乐首占新城的高房价还因为其规划配套完善，以及土地成本较高。
长乐首占新城是一个规划有序的新城区，纵横都只有3公里左右，在住宅、商业兴起的同时，不少政府单位搬迁至此，医院、学校、公园也陆续落地，在规划中这里将承载长乐城区的职能。长乐老城区虽然配套完善，人口相对密集，但规划落伍，无法承担城市未来发展重担，新楼盘也较少。长乐其他板块如滨海新城、鹤上、金峰等又较偏远，因此大部分长乐本地人的购房需求就被挤压到首占新城。
但首占新城是“盆地”地形，四面环山，可用于兴建商品房的土地资源较少，每出现一宗土地，都会吸引许多房企争抢，现在几乎已经无地可出。
以中茵天俊玖珑台为例，该地块于2018年5月30日挂牌，总用地面积52390平米，实际用地面积50150平米，起始价8.3亿元，按实际用地面积测算，起始楼面价为7196元/平米。吸引了绿城、阳光城、保利、三盛世茂、华润、建发+汇成、联发、中茵+天瑞+中汇升、中国武夷、龙芝、名城等12家竞买，最终中茵联合体［中汇升（福建）发展有限公司、福建中茵集团有限公司投资、福建天瑞实业有限公司］以最高限价12.45亿+竞配建23400平米的代价拿到该地块，扣除配建面积后，实际可售楼面价约13357元/平米。
2019年3月29日，中发拿下首占新城广场南路东侧、和谐路北侧一宗约21.68亩地块，成交楼面价11542元／平米。而且该地块限制众多，配建住宅建筑面积每平方米按照出让公告发布之日的该地块所处级别住宅基准楼面地价加上2600元/平方米回购，即：竞得人须建设2890平方米的商业店面，按照13080元/平方米销售，由福州市长乐区人民政府指定的村集体购买。
“首占现在几乎已经没有什么土地可以出让了，而其他区域不是配套不好就是太偏，所以人们还是希望在这里买房。”首占新城一名楼盘置业顾问说道。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
