本报记者 李未来 北京报道
近日，襄阳市住建局发布了《2019年1-11月襄阳市运行情况》（以下简称“运行情况”）的公告，数据显示，截至2019年11月末，已批准预售尚未售出的商品住房24089套，面积298.14万平米，按照襄阳住建局计算的1-11月平均去化速度，这些库存消化周期为15个月。
对此，襄阳当地一名从事房地产电商服务的人士表示，从2018年以来襄阳新房库存就在逐渐增长，主要是因为政府改变了棚改的节奏和棚改安置的策略，“2018年下半年政府出文说放缓改造，而且在出让土地的时候还加入了配建安置房的条件，供需关系没有那么紧张了”。
新房销售明显下降
根据运行情况介绍，2019年1-11月，新建商品房销售24874套，销售面积252.66万平米；其中新建商品住房销售17630套，销售面积209.1万平米。
这与上年同期相比有明显下滑，2018年1-11月，襄阳新建商品房销售34477套，销售面积352.77万平米；其中新建商品住房销售22421套，销售面积260.47万平米。
也就是说，2019年1-11月，襄阳新建商品房销售套数同比下降了27.85%，新建商品住房销售套数同比下降了21.37%。
虽然成交量下降，但新建商品房的供应却有明显增长。
运行情况数据显示，2019年1-11月，襄阳新建商品房批准预售面积385.98万平米，其中新建商品住房批准预售面积300.84万平米。而2018年1-11月，襄阳新建商品房批准预售面积只有263.95万平米，其中新建商品住房批准预售面积只有212.41万平米。
也就是说，2019年1-11月，襄阳新建商品房批准预售面积同比增加了46.23%，其中新建商品住房批准预售面积增长了41.63%。
这种情况导致襄阳新建商品房库存持续走高。截至2019年11月末，已批准预售尚未售出的商品住房24089套，面积298.14万平米，按1-11月的平均去化速度算，库存消化周期为15个月。
而截至2018年11月末，襄阳已批准预售尚未售出的商品住房16810套，面积207.35万平米。
也就是说，襄阳今年11月末比去年11月末的新建商品房库存增加了7279套，面积增加了90.79万平米。
另外，在2018年大量供地后，2019年襄阳土地供应稳中有降。2018年1-11月襄阳市区房地产开发用地供应121宗，总面积272.51公顷，同比增长80.45%，其中住宅用地供应100宗，总面积173.42公顷，同比增长24%。2019年1-11月供应房地产开发用地骤减至50宗，其中住宅用地供应44宗，总面积200.17公顷。
不过，今年襄阳在存量房成交上出现了增长。2019年1-11月成交套数累计10926套，成交面积累计104.11万平米，同比增长分别为26.05%、24.01%，其中1-11月存量住房成交套数累计10783套，成交面积累计102.18万平米，同比增长分别为26.43%、23.45%。
东津新区库存压力大
具体来看，襄阳东津新城板块新房库存较高。
襄阳市住建局发布的情况表显示，在新房可售套数最高的前十个楼盘中，有5个是在东津新城，而且都是东津世纪城的项目。
其中，东津世纪城A4地块可售套数1740套，高居榜单第二名，东津世纪城2号地块可售套数1317，4-2#可售套数1107，16号地块可售套数704，15号地块可售套数是644。
东津新区是先规划、后建设的襄阳城市副中心，总规划面积218平方公里。2013年，襄阳本土开发商——民发集团和世纪金源合作，计划投资300亿，在东津新区打造900万方的房地产项目，即东津世纪城。
900万方的体量，陆续开发、销售至今，仍有不少存量。2013年底东津世纪城第一次开盘时，价格仅3800元/平米，加上折扣价格还更低，彼时襄阳市区的价格则普遍在7000元/平米以上。即便如此，在2013年全国楼市的低谷期，这一刚刚启航的庞然大物依然遭到冷遇，即便投资，襄阳人也不看好它的升值空间，自住则更不可能，因为其交通、商业等配套几乎为零，居住氛围更无从谈起。
不过，基于东津新区城市副中心的定位，各种配套设施相继落于此地，如高铁站、规划馆、大型商业中心等。东津世纪城在2017年-2018年上半年期间经历了一波热潮，房价翻番。但2018年下半年后市场遇冷，东津世纪城又重新面临着去化问题。
除东津世纪城外，东津新区还在市场热潮期迎来了越秀地产、湖北交投、华侨城等等房企的进驻，然而，它们或多或少都遇到了去化难题。襄阳住建局发布的情况表显示，截至11月底，宏泰越秀东津新区项目A地块二期12#、16#、18#、19#2期有522套房没有卖出去；湖北交投颐和华府二期有411套房没有卖完；东津世纪城旁的雅居乐玺悦C地块1期有301套新房没有卖完。
上述从事房地产电商服务的人士表示：“实际从2018年十一以后，襄樊（襄阳）市场就慢慢冷下来了，因为棚改计划有变，有所放缓，拆迁户不那么着急去买房。而且现在（新房）体量也比前两年增加了不少，那时候新楼盘真的很少，基本上是供不应求，现在新盘增多，需求又减少，库存自然是升高了。”
襄阳二汽区域一名楼盘负责人感叹道：“目前襄阳楼市又进入一个下行周期，不知道何时才能复苏，现在的政策是，新房网签满两年才能销售，现在市场不好，不知道以后会不会取消这个政策。”
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
