数据来源：CREIS中指数据
本报记者 李未来 见习记者 李凯旋 北京报道
虽然2019年的楼市坎坷颇多，但大型房企的销售成绩仍然亮眼。目前。房企百亿军团已经扩增至了152家。此外，头部房企发展提速，前三甲门槛已经突破了6千亿元，千亿成为了房企新的分水岭。2019年，房企以一二线城市为布局重点，拿地逐渐回归理性，且收并购拓储成为最受房企青睐的方式。
百亿阵营分化 千亿成新分水岭
2019年，房企百亿军团又增加了不少新成员。根据中指研究院监测显示，2019年共计152家房企跻身百亿军团，销售额增速均值为21.3%。其中，权益销售额超过百亿的房企已经达到了147家，共计9.6万亿元，市场份额占比为59.5%。
头部房企在快速收割市场，速度提升明显。目前，百亿以上企业的销售额可以分为5个阵营，分别是3000亿元以上、1000-3000亿元、500-1000亿元、300-500亿元、100-300亿元，其在2019年对应的企业数量分别为7家、29家、30家和57家。
值得一提的是，1000-3000亿元阵营的企业数量略有增长，500-1000亿元、100-300亿元之间的企业数量略有减少。百亿以上企业阵营分化加剧，大中型房企在市场下行周期的竞争力加强，小型房企优势减弱，千亿则已经取代百亿成为房企的新分水岭。
根据中指研究院数据，2019年中国房地产销售额排行榜TOP10房企排名为：碧桂园、万科、中国恒大、融创中国、保利发展、绿地控股、中海地产、新城控股、世茂房地产、华润置地、龙湖集团。前三甲销售额分别为碧桂园7715亿元、万科6312亿元、中国恒大6261.6亿元。销售额在3000亿元以上的房企还分别有融创中国、保利发展、绿地控股、中海地产。
2019年，不少房企逆势突围，销售目标完成率总体较好。其中，龙湖集团、佳兆业集团、龙光地产、世茂房地产等企业的销售目标完成率均在110%以上。TOP10房企中，目标完成率最高的是世茂房地产和龙湖集团。《华夏时报》记者根据各机构发布的数据进行不完全统计，TOP10中，销售额同比增幅超过20%的房企有世茂房地产、新城控股、中海地产、龙湖集团、融创中国。
而在分化不断加剧的背景下，百强房企销售额门槛值已经提升至289亿元，而千亿军团的阵营则已经扩容至了36家。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏时报》记者说：“整体来看，大型房企的表现还是不错的，市场肯定会继续分化。大型房企再拿地方面的优势非常明显，中小房企拿地的成本较高，可能比较难承受，这也会直接导致市场上销售和投资分化。”
理性拿地 重回一二线
2019年土地市场暗流涌动，在经历了一场融资困境之后，房企在拿地方面则开始逐渐趋于理性。尽管头部房企占据优势，但其仍然在拿地方面保持谨慎态度，2019年拿地金额环比2018年仅有5.7%的小幅增长。
中指研究院发布的数据显示，2019年50家百亿以上代表房企的拿地总金额达到了20796.3亿元，拿地面积为41012.3万平米，同比减少了5.5%。此外，受土地市场结构变化的影响。房企拿地均价同比增长了11.9%达到了5070.8元/平米。
而在千亿以上阵营的企业拿地总量虽然略有增长，但是态度仍然保持谨慎。其中，3000亿以上阵营企业在2019年拿地金额的均值为1165.2亿元，同比增长了5.2%，拿地金额占销售额比值下降了1.8个百分点。
目前，500-1000亿阵营企业拿地热情最高，拿地金额均值增幅最大，也是拿地金额与销售额比值出现增长的唯一阵营。其拿地金额均值同比增长38.4%至233亿元，拿地金额与销售额的比值增长了4.9个百分点达到了36.4%，力图突破千亿门槛。
2019年，多家房企提出了聚焦一二线城市的策略，50家百亿代表企业在一线及二线城市的新增权益面积占比与去年同期相比分别增加了0.2和6.1个百分点。其中，二线城市的占比为50.1%，三四线城市的新增权益面积占比则下降了6.3个百分点至46.8%。
百亿企业拿地集中于长三角、中原、成渝等主要城市群中的热点二线城市，三四线城市增量有所回落。此外，长三角城市群土地市场热度依旧，50家百亿代表企业的新增土储权益面积达到了7608.9万平米，占全部新增突出权益面积的23.8%。
杭州、苏州、南京等热点二线城市的新增权益面积均超过了480万平米。值得一提的是，2019年，重庆的新增土储权益面积最高，达到了1188.9万平米。
收并购力度加大
除了传统的竞拍拿地之外，旧城改造、产城融合、文旅地产等仍然是百亿企业拓储的重要渠道。2019年，万科在广州、深圳、福州、佛山等地成功签约就该项目。中铁建则在安阳、唐山、广州等地投资棚改、旧改等项目，获得了低价的土地储备。
2019年，房企收并购频发，其收并购的对象中不乏老牌房企的身影，分食巨兽的场景不断上演。其中，世茂房地产的收并购力度加大，在2019年，其分别收购了万通、粤泰等房企的地块或者项目股权，2019年上半年通过收购获取的土储面积占新增土储总面积的60%，收购项目数量达到20个。总金额接近200亿元。
此外，《华夏时报》记者还注意到，融创、绿城、佳兆业等百亿企业也积极通过收并购来获取优质项目。2019年，百亿企业在招拍挂市场的合作力度有所减弱，且千亿以上企业的合作拿地力度稍有减弱，中间梯队的房企则更倾向于以合作拿地的方式扩张布局。
而针对未来中小房企的发展，严跃进对《华夏时报》记者说：“中小房企可以继续寻找中西部一些优质的地块，这个是很关键的一个因素。从实际情况上来看，中小房企还是应该继续去做一些专业化、精细化的内容，这点同样很重要。”
“后续，如果中小房企能够有较好的收并购或者融资基础的话，还是有一些拿地机会。收并购可以让企业收获一些半成品项目，销售业绩也会得到提升，实际上可以获得一个快速的成长，这是值得肯定。”严跃进对《华夏时报》记者说。
另外，由于2019年融资收紧，百亿企业海外债的发行规模同比明显增长。中指研究院发布的数据显示，2019年，百亿企业海外债券发行规模达到了4544.9亿元，同比增长了32.2%。中指研究院认为，行业总体融资成本保持稳定，大型房企与经营稳健的国企融资优势明显。
值得注意的是，偿债高峰期到来，房企需要加强管理，防范财务风险。2020年-2022年，房地产行业债券需偿还规模保持在高位，房企将面临一定的现金流考验。目前，在2016年发行的公司债等逐步进入还款期。
中指研究院发布的数据显示，2020年，包括海外债券在内的债券偿还总规模为7493.9亿元。到2021年，这一规模将超万亿大关达到10496.2亿元，其中公司债需偿还规模为4438.8亿元，海外债偿还规模则为3174.3亿元，债务压力较大。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
