本报记者 徐超 见习记者 王颖 无锡报道
2月5日，南京市规划局和自然资源局、南京市住房保障和房产局、南京市城乡建设委员会、南京市城市管理局联合发布《关于进一步加强商业办公类建设项目全过程管理的实施意见》的通知。
该通知自2020年2月1日起施行。此次政策重点监管商办类项目拆改销售等违规行为，围绕商办类项目开发全过程进行了各类政策的制定。
开创商办项目“5-2-3”模式
《关于进一步加强商业办公类建设项目全过程管理的实施意见》明确了自持比例要求，对于地上建筑总面积5000平方米以上的大中型商办项目，创新性的提出了商办项目“5-2-3”模式，即开发商自持50%，可分割销售20%，配建酒店式公寓30%；对于地上建筑总面积5000平方米以下的商办项目，则采取“5-5”模式，即开发商自持50%，可分割销售50%。
1.“50%”自持部分，适用于大中型企业、总部等自有办公经营或者面对小微创新企业招商租赁，让开发企业从单纯的“卖房者”转变为城市的“经营者”和“招商者”；
2.“20%”（地上建筑总面积5000平方米以下的项目为50%）可分割销售部分，面向希望自己拥有独立产权的中小企业；
3.“30%”酒店式公寓，用于平衡土地单价，增加用地的功能混合度，减少商务集中区的空心化现象，便于青年人首次就近置业；
4.可分割销售的建筑面积明确为300平方米（上海、厦门是300平方米，北京是500平方米）；
5.对酒店式公寓（参考我市经适房最小面积为45平方米）以及地下空间的分割销售进行了限定，以减少今后产权碎片化的矛盾和房产投机行为。
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，“这客观上使得商办用地的业态配比更为灵活。对于各类项目来说，开发商至少需要自持50%的物业，可以督促开发商积极做好物业经营。但是对于不同体量的商办用地，政策给予了更为灵活的指导。其中地上建筑面积5000平方米以上的商办项目，允许出售20%的物业给中小企业，30%允许以酒店式公寓的名义出售给青年人，是为了防范此类商务集中区空心化的风险。南京此类政策灵活度比较高，充分考虑了房企、企业用户和个人用户的相关需求，是比较务实的政策。”
严格监管商办类项目违规拆改销售
商办类项目违规拆改销售现象由来已久，在全国主要城市都普遍存在，这些拆改销售行为不仅极易引发社会群体矛盾，而且破坏了市场经济基本规则，扰乱了市场公平环境，对政府的后续管理带来很大难度。
此次政策指出，各类违规的商办项目，其用地来源很广泛，包括商业用地、商务用地、商办混合用地、工业用地、生产研发用地等非居住用地，以及居住用地中的商业服务设施用地。换而言之，对于一些本身不能规划为居住产品的用地，往往都存在违规改造和违规营销的地方。
对此，本次政策在户型设计、规范销售等方面作出了相应规定。对于可销售的商办物业，面积最小不得低于300平方米，而对于酒店式公寓项目，最小不得低于45平方米；开（茶）水间、卫生间以及上下水管道井应按层集中设置；除公寓类用房、酒店客房外不得分户设置厨房，不得在开（茶）水间、卫生间等功能房间以外的部位预留上下水管位及烟道（孔洞）。
在销售方面，督促开发企业在销售现场设立公示牌，向购房人明示房屋的规划用途、土地使用年限、契税、物业服务费、水电费标准以及配套建设指标等情况，告知购房人应严格按照规划用途使用，不得擅自改变用途，并在认购书和购房合同中与购房人明确约定，提醒买受人本项目为商办项目，而非住宅性质。
“根据新条文，第一，持有、可售和酒店公寓各自比例定了。第二，各自的户型也定了，公寓不能超过45平方米，可售商办不超过300平方米。第三，对布局形态进行变化，公寓可以有上下水和独立厨房卫生间，除此之外，可售商办只有每层集中的厨房卫生间。通过这三个方面规定今后土地上可以建什么，可以建多大，规范今后户型布局的形态，以此防范商办类项目违规拆改销售。此外，户型只是其中一个方面，新规条文目的是从多方面进行规定规范，除了建设，还有销售等等。”南京房地产业协会秘书长张辉告诉《华夏时报》记者。
严跃进认为政策条文的相关规定可防范投资投机需求。“在实际过程中，确实出现很多违规拆改做法，进而以小户型的方式进行转让，投资客也比较认可此类小户型。现在限定了此类户型，自然减少了投资投机的需求。而且政策对于卫生间等设施的集中设置、上下水管位预留的明确，都是为了防范部分物业销售后违规改造成类住宅的风险。相关水电气企业在安装过程中也需要严格按照规划图进行作业。”
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
