本报记者 李贝贝 上海报道
疫情之下，上海土地市场正逐步复苏。根据据克而瑞研究中心发布的数据，2月上海土地成交量达到266万平方米，共计成交21幅，揽金460亿元。
针对疫情以来上海土地市场的火热行情，市场分析人士普遍认为，上海面对疫情防控得当，且提供了良好的土地政策，因而是部分资金较充裕的房企积极补仓或“超车”的较好时机。
成交火爆不降反升
2月以来，叠加新冠肺炎的影响，不少城市暂停或延迟了土地拍卖，使得原本就身处传统成交淡季的土地市场行情进一步走低。据CRIC监测数据，截至2月27日，全国300城经营性土地共计成交1370幅，同比降幅进一步扩大至35.5%。
不过，上海土地市场的表现却较为亮眼。易居研究院的数据显示，2020年1-2月，上海共成交45幅土地，土地成交建筑面积525.9万平方米，同比增长18.0%；土地出让金618.0亿元，同比增长111.0%。另据克而瑞研究中心发布的数据，其中2月上海土地成交量达到266万平方米，共计成交21幅，揽金460亿元。
“土地出让金同比增速大幅提高，一是去年同期大量工业用地出让，使得基期值较小；二是优质地块出让的底价较高。”易居研究院姚方解释说。
多幅优质地块中，最具看点的，当属香港置地联合体在2月20日以301.5亿元摘得的徐汇滨江西岸金融港地块。这幅上海新晋“总价地王”的价格，超过了此前248.5亿元成交总价的外滩董家渡地块，与2016年招商蛇口、华侨城以310亿元拿下的深圳新会展中心地块仅有不到10亿元的差距。
不过，1-2月的上海土地市场仍然延续了低溢价率的态势。姚方告诉《华夏时报》记者，除了1月位于闵行区浦锦街道的1幅商办用地以164.7%的溢价率成交，2月2幅商品住宅用地及1幅综合用地分别以0.31%、1.43%、0.1%的溢价率成交，其余地块均以底价成交。
例如，2月14日，上海出让8宗地块，总出让面积22.53万平方米。最终8宗地块全部以底价成交，总成交价30.23亿元。其中，中海地产联合体分别以5.04亿、9.09亿底价竞得红旗村改造项目普陀区真如社区两幅地块。
当然，底价成交也意味着未来具备一定的盈利空间。但面对这一窗口期，有能力在此时“逆周期抄底”的房企并不多。《华夏时报》记者注意到，那些财务比较稳健的公司，或是央企、国企成了上海2月土地市场上的“座上宾”。
仅以2月17-18日两天之间拍出的地块来看，2月17日，上海出让4宗地块，总出让面积23.58万平方米。其中，保利以19.74亿元夺得嘉定区江桥镇北社区N1-02地块，上海城投以16.77亿元摘得金山区朱泾镇镇区B18-03地块；曹杨新村街道曹杨社区W060501单元X6-01地块则由国企上海真如城市副中心发展有限公司以3.9亿元底价竞得。
2月18日，保利发展以19.74亿元拍得嘉定区江桥镇北社区N1-02地块住宅用地。同日拿下静安区市北高新技术服务业园区N070501单元22-02地块的市北高新集团，为上海市闸北区国资委履行出资责任的国有独资企业。2月18日，以9.5亿元拍得嘉定区安亭镇03A-01A地块的旭辉控股，则是为数不多的拿地民企。值得注意的是，2月份旭辉拿地较为积极，分别在苏州、南宁、重庆、长沙等地拿地，其中多幅地块为底价成交。
“一般的民营企业，当下相对来说资金面比较紧张，因为销售状况并不太好。同时融资渠道这一块国企央企更占优势，所以现在相对谨慎了一些。”同策研究院总监张宏伟向《华夏时报》记者解释说，总体来看，受疫情影响，一些现金流受到冲击的房企们拿地热情有所减退，大部分房企在土地市场上都放缓拿地节奏。
上海投资地位仍坚不可摧
对于上海土地市场前2个月的市场表现，张宏伟认为，这不能算是“回暖”。实际上刨去徐汇滨江地王，总体的土地出让面积和金额都还是有限的。
不过，从土地市场的表现来看，业内人士公认，上海市场仍是最具投资价值的高地。
上海中原地产首席分析师卢文曦向《华夏时报》记者指出，疫情期间其实大多数房企仍在积极寻求最佳投资机会，上海这样防控得当的一线城市因此成为房企拿地的主战场。同时，上海新近出台了良好的土地政策，也给房企拿地提供便利。公开资料显示，2月12日，上海市规划和自然资源局印发《关于全力应对疫情支持服务企业发展的若干土地利用政策》的通知，保持土地市场交易平稳有序，消除疫情对合同履约的影响，支持企业恢复生产和发展产业。
易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，虽然受新型冠状病毒肺炎疫情的影响，但是今年2月份北京和上海的土地市场还是具有热度的，尤其是上海310.5亿元地块的成交，更是吸引了各方的关注，“所以从某种程度上来讲，大城市反而在土地市场上走的比较靠前，中国核心城市优质土地市场仍具投资价值，各类资本依然看好此类重点土地市场”。
2月份，尤其是外资再次显示出对上海市场的青睐。除了徐汇滨江西岸金融港“地王”由香港置地联合体拿下之外，2月18日，星河控股集团联合Costco获取上海浦东新区康桥工业区地块，该项目中包括中国内地区域第二个Costco项目的建设，显示出对上海消费市场前景的看好。
“从投资策略来看，大家确实非常看好上海市场。”张宏伟向《华夏时报》记者透露，据其了解，上海今年会适度增加结构性、区域性的土地供应。同时，上海也是一个优质的“需求有支撑”的城市，自然是房企们重点关注的市场。
而上海土地市场“回温”的表现，也被认为具备一定的风向标作用。“总体来看，上海土地市场热度不减，具有非常好的示范效应，”严跃进指出：“后续预计二线省会城市土地市场也会逐渐活跃，有望走出低迷。”平安证券地产首席分析师杨侃也认为，受到疫情影响的土地供应还将逐步释放，未来几个月将会出现更多优质土地，而这个时候还将给财务较为宽松的房企更多的窗口空间。
“在疫情影响下，土地市场已经接连成交多幅地块，提振楼市信心。后续市场恢复正轨后，供求也有望快速跟上。”中国指数研究院研报指出，上海土地市场2月成交放量，重磅地王提升市场信心，二季度有望迎来拿地窗口期。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
