本报记者 徐超 杭州报道
浙江老牌上市房企新湖中宝(600208.SH)的总部在浙江杭州西溪路上的新湖商务大厦。一街之隔，有另外一家同样知名的浙江老牌房企绿城。现在，新湖和绿城要成为一家人了。
4月26日晚间，新湖中宝(600208.SH)与绿城中国（03900.HK）双双官宣，新湖中宝拟以9.5港元/股认购绿城中国3.23亿股H股，认购总金额30.685亿港元（折合人民币约28.04亿元）。如果交易完成，新湖将占绿城中国总股份数的12.95%，成为第三大股东。
目前，绿城中国主要股东有5家，第一大股东九龙仓集团有限公司，持股24.9%，中交房地产集团有限公司旗下的CCCG Holding（HK）Limited和CCCG Real Estate Holding Limited，分别持股24.18%和4.6%，宋卫平全资持有的Delta House Limited，以及宋卫平成立并作为唯一成员的香港丹桂基金会有限公司，分别持股5.37%和4.61%。
在拿出真金白银入股绿城的同时，新湖中宝4月20日刚刚公告把旗下两家公司的部分和全部股权合计作价22.79亿卖给绿城，2019年12月还把上海明珠项目35%股权作价36亿卖给绿城。与此同时，新湖中宝面临着即将到来的偿债高峰。
“对新湖来说，两家合作能更好地盘活她的金融平台。”知名地产分析师严跃进向《华夏时报》记者表示。
卖项目和买股份
新湖中宝成立于1993年，于1999年在上交所上市，是最早参与上海旧城改造的民企之一，近年来，通过旧改和滩涂开发，在包括上海、温州、南通、沈阳等地，储备了大量优质土地，截至2018年末，土地储备约3000万平方米。
绿城中国于2006年7月13日于香港联合交易所主板上市，以“高质量的产品营造和生活服务”为人所知，更是以高端物业在地产圈出名。
绿城的公告披露，绿城中国业务范围涉20多个省、自治区及直辖市，营造800余个美丽园区。2019年年报披露，绿城中国总资产3370.92亿元，2019年绿城集团(包括绿城中国控股有限公司及其附属公司连同其合营企业及联营公司)累计取得总合同销售面积1027万平方米，2019年全年实现营收615.93亿元，净利润24.8亿元。
通过此次增资入股，新湖中宝可向绿城中国提名一名董事候选人。
新湖中宝表示，增资绿城中国系基于双方长期良好合作的共识和基础，并有意向就未来发展加大合作力度，发挥各自的品牌、土储、资金等优势，实现共赢。新湖中宝表示，这是近期公司在地产板块的又一重要战略布局。
绿城中国在官方微信发文称，“基于绿城中国与新湖中宝长期良好合作的共识和基础，此次合作是双方强强联合，将产生‘1+1>2’的协同效应，未来两家公司在地产存量和新增、产业融合以及非地产领域都会有协同合作，实现共赢。”
在新湖中宝拿出大笔资金入股绿城的同时，其通过向绿城卖项目，获得了大量的现金流。
新湖中宝4月20日公告，绿城将受让新湖中宝全资子公司上海中瀚置业有限公司35%股权和浙江启丰实业有限公司100%股权，交易价款分别约为19亿元和3.79亿元，合共22.79亿元。去年12月，绿城以36亿元收购新湖中宝旗下上海明珠项目35%股权。
而在更早的去年7月份，融创地产或其指定方将受新湖中宝持有的浙江瓯瓴实业有限公司和上海玛宝房地产开发有限公司的股权及相应权益，交易价款为67.05亿元。新湖中宝称，此次交易产生收益约5亿元。
入股绿城有助借新还旧？
绿城和新湖对于合作的官宣，都提到了新湖的土地储备。据了解，新湖中宝在以上海为中心的长三角经济发达地区储备了大量土地。2018年年报披露，新湖中宝土地储备约3000万平方米，至少可满足公司未来5至8年的开发需求。
但大量的土地储备反而成为新湖的累赘，新湖没有因土地的储备而转化为销售收入。2018年新湖中宝年报显示，2018年存货703.54亿元，同比增长18.50%；2018年预收账款163.57亿元，同比增长5.00%。公司房地产开发业务的存货中，位于杭州、衢州、苏州、上海等地多个在开发项目时长已超过十年。上交所为此要求新湖中宝结合公司2019年一季度房地产销售、去化以及毛利率情况，说明公司房地产开发业务的盈利能力和业绩可持续性。
新湖中宝对此回应称，公司地产项目大部分分布在长三角区域，开发产品库存较少，销售风险较少。公司会密切关注国家及各地政府的地产调控政策变化及市场销售情况，准确定位产品、灵活调整经营策略、前瞻应对市场波动。
新湖背负的是巨大的债务。财务数据显示，2016年-2018年，新湖中宝的负债规模分别为816.73亿元、916.69亿元、1054.85亿元，年均复合增长率13.65%。Wind数据显示，新湖中宝的净负债率大幅高于同业水平。2018年和2019年上半年，新湖中宝的净负债率分别是181.33%和183.65%，而行业平均水平是140%左右。
就在不久前，新湖在离岸市场发行了一笔利率高达11%的美元债。在境内债务，新湖中宝债券余额合计为118.57亿元，其中42.94亿元将在今年年内到期，此外还有18亿债券在年内面临回售，明年年内到期的为35.93亿元。
“房地产企业合作情况常有，除了项目公司很少有入股的形式，我觉得这个入股背后借壳的可能更意味深长。”某上市公司董秘兼财务总监向《华夏时报》记者表示，新湖入股绿城，是否借壳尚难判断，但对其债务的借新还旧或者发债是有帮助的。
严跃进认为，新湖入股绿城，说明两家房企报团取暖的心态很明显，对新湖来说，绿城可能会成为其较好的金融平台。
《华夏时报》记者询问新湖中宝证券事务部，对方工作人员表示，新湖地多，绿城钱多，双方是战略合作，降低项目成本，没有想过利用绿城为金融平台。
责任编辑：徐芸茜 主编：秦岭
