本报记者 黄琼 李未来 深圳报道
体量相当于1.5个白石洲的观城第一期城市更新单元（以下简称“观城第一期”）近期有了新进展。5月14日，深圳市龙华区城市更新和土地整备局对《2020年深圳市龙华区城市更新单元计划第四批计划》（草案）进行公示，其中就包含了观城第一期城市更新单元，观城第一期由深圳市鸿荣源企业发展（集团）有限公司（以下简称“鸿荣源”）担任申报主体。
此次观城第一期总拆除重建用地面积高达70万平，规模相当于白石洲旧改面积的1.5倍。与白石洲旧改项目不同的是，此次观城第一期要求拟拆除范围内城市基础设施、公共服务设施以及政府公益性项目面积不少于32.4万平，占总面积的46%，无形中对此次旧改收益空间造成了一定的挤压。
鸿荣源向来有“关外旧改大王”之称，从1991年创立至今，先后打造了弘雅花园、香蜜湖熙园、鸿景园、尚都、西城上筑、公园大地、壹方中心等多个经典项目。据咚咚找房统计，目前，鸿荣源地产仅深圳区域就有超1000万平的土地储备。
70万平旧改，近半数为公共用地
观城第一期位于龙华区观湖街道，梅观高速与观澜大道交汇处东南侧。
2019年11月，观城第一期完成更新意愿征集，并于龙华区城市更新局官网公示，同时，鸿荣源也向有关部门申请将该项目纳入城市更新单元规划制定计划。
2020年5月14日，深圳市龙华区城市更新和土地整备局进行《2020年深圳市龙华区城市更新单元计划第四批计划》(草案)（以下简称“计划”）公示，该计划显示，观城第一期城市更新单元位列其中，申报主体为鸿荣源。
计划显示，观城第一期拟更新方向为居住、商业、普通工业、新型产业（新型产业用地不超过最终批准产业用地面积的19%）等。
同时，拟拆除范围内应落实用于城市基础设施、公共服务设施、政府公益性项目的面积不少于32.4万平方米（含不少于3.3万平方米的教育设施用地，不少于2.8万平方米的综合医院用地，不少于2336平方米的社会福利设施用地及不少于9.9万平方米的绿地），公共用地占总旧改面积的46%。
美联物业全国研究中心总监何倩茹对《华夏时报》记者表示，公共用地面积占比过大导致收益被挤压是必然的。但目前深圳多数新房供应需要靠旧城改造来实现，在商品房土地出让面积不多的情况下，即使利益受限，很多房企为了生存，也会选择参与旧城改造项目。
2018年7月，鸿荣源完成观城第一期城市更新单元土壤环境调查及风险评估报告。该报告显示，片区内以住宅（村民自建住房）及工业厂房、宿舍为主。住宅区内街巷尺度狭窄，楼间距近，街道形象较差；以村民自住及出租性居住为主，个别住宅一楼设有小卖店，出售日常生活用品；厂房以五金制品加工、电子产品组装、塑胶制品、纸品厂、印刷厂、家私厂等传统加工制造业为主，厂房建成时间多在15年以上。
何倩茹认为，在旧改过程中，还会有很多的不确定性。其中，第一大难题就是钉子户，这或将增加前期的开发成本。另外，目前旧城改造的政策仍有很大的调整空间，因此房企也会存在政策上的风险。
《华夏时报》记者就此次旧改项目的最新进展以及鸿荣源旧改版图等情况向鸿荣源相关负责人发送采访申请，其表示，任何采访都不方便回复。
鸿荣源的旧改博弈
鸿荣源官网显示，鸿荣源创立于1991年，在地产开发和城市更新领域深耕多年，同时布局深莞区域，累计综合开发建筑面积超过1000万平米。
鸿荣源发家于深圳宝安，目前也于宝安开发项目最多，早期开发的较知名住宅项目包括弘雅花园、御景台、丽景城等。
2012年，鸿荣源凭借住宅项目熙园山院打入龙华市场，目前在龙华还有尚峻、壹成中心两个已入市项目；其中壹成中心项目亦为旧改重建，占地约50万㎡，为目前深圳最大的建成旧改项目。
据咚咚找房统计，目前，鸿荣源地产仅深圳区域就有超1000万平的土地储备，比较明朗的更新项目多达20多个，包含民治第三工业区、宝山工业区、观城横坑河西项目、元芬项目、牛湖老村项目、赖屋山项目、清湖老村项目等十几个旧改项目。从鸿荣源旧改布局来看，其旧改项目多数分布于宝安、龙华等区，福田、南山项目较少，素有“关外旧改大王”之称。
在鸿荣源的旧改版图中，除深圳大本营之外，临深片区也是其绝佳的市场补充。2018年以来，鸿荣源已经五进东莞旧改，先后落子凤岗、塘厦、长安、黄江，总更新面积不下340万平米。2018年9月，鸿荣源首进东莞，拿下凤岗镇天堂围村86.5万平米旧改项目；2019年10月，拿下塘厦镇四村社区新城市中心76.1万平旧改项目；2019年12月，中标长安镇沙头股份经济联合社商住类城市更新10.8万平米旧改项目。
2020年3月2日，东莞市农村（社区）集体资产管理网发布中标公示，确认鸿荣源为黄江镇鸡啼岗城市更新项目目的前期服务商，拟更新面积约为127万平方米。
3月5日，黄江镇黄牛埔股份经济联合社永兴（东环路段）城市更新项目也确认鸿荣源为前期服务商，拟更新面积约42万平方米。
58安居客房产研究院分院院长张波对《华夏时报》记者表示，房企发展的下一个十年，旧改依然不是中小房企的最佳选择，除非在当地有着独特的资源优势，大型房企参与到旧改中的力度预计会有所上升。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
