本报记者 李贝贝 实习记者 苗诗雨 上海报道
8月26日，瑞安房地产有限公司（00272.HK，以下简称“瑞房”）公布截至2020年6月30日止六个月未经审核的综合业绩。上半年，瑞房实现营业收入14.50亿元，毛利9.64亿元。但疫情对房地产行业和集团业务造成重大连锁反应，上半年公司净亏损12.86亿元，归属于股东净亏损16.22亿元。
在瑞房同日举行的线上业绩发布会上，“审慎”成为被管理层多次提起的关键词。瑞安房地产主席罗康瑞强调：“中国经济稳定复苏，公司对前景保持审慎乐观。”
上半年合约物业销售增长82％
据半年报，在销售层面，瑞安房地产实现了较大的突破，上半年的合约物业销售增长82％至人民币62.22亿元，而2019年同期为人民币34.22亿元。这一业绩表现主要受惠于上海瑞虹新城·天悦郡庭、4月开售的武汉天地云廷二期及6月开售的上海太平桥翠湖五集三个项目。
但上半年，疫情对房地产行业和集团业务造成重大连锁反应。在此艰难环境下，集团于期内录得股东应占亏损净额人民币16.22亿元（2019年上半年溢利净额为人民币13.26亿元），主要因为投资物业和其他物业资产的公平值减少人民币19.62亿元、集团向租户提供租金豁免及其他纾困措施，导致租赁收入下降，同时住宅项目施工延误导致延迟交付买家。
值得注意的是，物业公平值的减少并不会给公司股东实质带来亏损，而是账面上的损失。瑞安房地产董事总经理、财务总裁兼投资总裁孙希灏解释说：“瑞安房地产这次减值范围和行业里其他大的收租物业公司差不多。此次物业资产减值主要在于武汉天地和重庆天地，约12-13%。武汉是疫情爆发的中心点，影响会比较大；重庆天地相对疫情初期恢复速度比较慢，所以也有一定的影响。”
瑞安房地产在去年选择向商业房地产为主导的方向转型，而商业地产的租金回报在疫情的严重冲击下表现出了足够的韧性。包括合营和联营项目在内，瑞房整体租金及相关收入仅比2019年上半年下降了1%。
“我们对零售市场保持比较审慎乐观的态度。”瑞安房地产执行董事罗宝瑜表示，目前，瑞安房地产所持有的零售物业于2020年7月的整体同店销售额已回升至2019年同期的90%以上。
但罗宝瑜同时坦言，接下来1-2年，在租金方面或者写字楼市场方面是会有一定压力的。罗宝瑜说：“大家看到中美关系的问题，跨国企业在中国发展还是有一定的压力，所以接下来对写字楼市场会有一定的影响。虽然我们的物业在比较优质的地段，所以订单还是有的，但是我们还是保持比较审慎的态度。”
“我们继续看好商办未来的发展，但是我们是会有选择性的。”罗康瑞补充说，瑞房仍然要继续小心地挑选在哪些城市投资或如何定位。未来仍然看好地段好的物业，但不会寻求其他跨行业的新业务。
专注扩充在上海的版图
瑞房今年的销售目标为140亿元，上半年正式合约物业销售已经完成了44.44%。“我们对实现2020年的住宅销售目标充满信心，”瑞安管理（上海）有限公司董事总经理王颖在业绩会上肯定表示：“达成（140亿元）这个目标应该是没有什么问题的。”
半年报显示，未来6至12个月，集团可供销售及预售的住宅建筑面积约388,900平方米，涵盖上海太平桥翠湖五集、瑞虹新城、蟠龙天地、武汉光谷创新天地等多个项目。截至2020年6月30日，集团将于2020年度下半年或之后交付及确认的认购销售总额为人民币92.01亿元。王颖透露，下半年可录的销售主要来源于佛山项目的销售额和交付，大概在9-10亿元的水平。
同时，瑞房颇具信心地在半年报中指出，“在冠状病毒疫情持续的威胁下，集团稳健的财务状况仍可以保证我们应对短期全球宏观经济动荡的冲击”。数据显示，公司上半年财务状况保持稳健：于2020年6月30日，净资产负债率维持在58%的稳健水平，年初为52%，净资产负债率上升的原因为公司以现金方式偿还了2.25亿美元的永续债；持有的现金和银行存款为人民币139.62亿元。
在此基础之上，瑞房称集团将对新的投资机会仍保持审慎态度，并专注扩充在上海的版图。
对于下半年是否继续在内地获地的问题，罗康瑞表示：“作为一家房地产开发公司，一定要有地，我们才有原料可以去发展。”其又强调：“我们不是说抢着要买（地），但是看到有好的机会，我们都会很认真地去研究，现在正在研究一些项目，已经聊得比较接近了。但是我们一定要首先看这个项目本身有没有好的价值、条件是否适合。”而之所以没有中期派息，罗康瑞解释说，事实上瑞房完全有能力派息，但比较保守，“希望把现金留在公司，在市场调整的环境下可能会有一些好东西让我们去捡”。
“我相信内地的经济仍然会稳步改善，我们也会继续寻找一些有吸引力的项目。但是我一再强调，我们是会很谨慎的，因为现在世界市场会有很大的改变，（我们不知道）到底会有什么黑天鹅出现。”罗康瑞表示。
瑞安在下半年的布局中，上海无疑是最为重要的一环，其中“蟠龙天地”项目的进展更为引人注目。
期内，集团投得上海蟠龙天地的最后两幅住宅用地及两幅商业用地。该项目正在按计划进行，预计于2020年底或2021年初推出首批住宅单位。
据公开资料显示，该项目位于虹桥商业区的核心区域，毗邻蟠龙地铁站，与国家会展中心仅一站之遥，而瑞安房地产在虹桥商业区便拥有虹桥天地项目。今年5月19日，瑞房竞得两幅上海市青浦区住宅用地的开发权，总代价为人民币16.66亿元。资料显示，该两幅住宅用地总占地面积达33,618平方米，总建筑面积为74,018平方米。在收购此两幅住宅用地后，整个蟠龙天地的可开发住宅总建筑面积约达25万平方米。
王颖透露，上海蟠龙天地今年下半年会有94800平方米的住宅入市，毛利率符合公司在投资时确定的毛利率标准要求。
据半年报，瑞房是上海最大型的私营商业物业业主和管理者之一，包括旗舰项目“上海新天地”在内，目前在上海管理的办公楼和商业物业总建筑面积达168 万平方米。而蟠龙项目的入市，也将巩固瑞安房地产作为上海商业地产龙头的地位。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
